Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán VPBankS, có những dấu hiệu cho thấy sự tích cực trong các biện pháp chính sách của Chính phủ. Các động thái này cho thấy một sự chủ động hơn và có tiềm năng để hy vọng vào một quá trình phục hồi nhanh hơn so với những chu kỳ trước đây. Điều này cũng góp phần tạo đà cho thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục từ quý 2/2024.
Thị trường hồi phục khi lãi suất về 10 – 11%
Theo báo cáo mới nhất về thị trường căn hộ TP. HCM từ CTCP Chứng khoán VPBank (VPBankS) cập nhật tháng 8, quý 2/2023 ghi nhận mức thấp nhất lịch sử với khoảng 970 căn hộ được mở bán. Đây là một sự giảm cấp đáng kể, giảm 41% so với quý trước và giảm 90% so với cùng kỳ. Tính tổng cộng trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường mới chỉ cung cấp 2.616 căn hộ, giảm 78% so với cùng kỳ. Nguyên nhân chính của tình trạng này là do các công ty bất động sản gặp khó khăn trong việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý cho dự án của họ.
Trong nửa đầu năm 2023, thị trường căn hộ TP. HCM ghi nhận một sự giảm sút đáng kể với 1.170 căn hộ bán được, giảm 90% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ cũng tiếp tục giảm 17%, và giá bán trung bình trong khu vực đã thể hiện dấu hiệu giảm xuống mức 3.250 USD/m2, giảm 10% so với cuối năm 2022.
Công ty Chứng khoán VPBank (VPBankS) dự đoán rằng trong nửa cuối năm 2023, TP. HCM sẽ có khoảng 8.450 căn hộ được mở bán. Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm 54%, bình dân chiếm 39%, và phân khúc cao cấp trở lên chiếm 7%.
Về phân khúc nhà đất tại TP. HCM, hiện tại, gặp nhiều khó khăn trong việc gọi vốn để phát triển dự án bất động sản và thâu tóm quỹ đất cũng như hoàn thành thủ tục pháp lý. Hầu hết, không có sự xuất hiện của các dự án biệt thự hoặc nhà phố mới từ các chủ đầu tư. Tuy nhiên, đã có sự phục hồi nhẹ trong quý 2/2023 khi nguồn cung bắt đầu quay trở lại thị trường với các dự án đã hoàn thiện quy trình pháp lý và bắt đầu xây dựng lại. Các sản phẩm mới trên thị trường đều từ các dự án tồn đọng trước đó, và chú trọng chủ yếu vào khu vực TP. Thủ Đức.
Trong nửa đầu năm, số căn nhà đất được bán chỉ đạt 158 căn, giảm 74% so với cùng kỳ. Giá bán trung bình của các sản phẩm đất nền tại khu vực TP. HCM không thấy dấu hiệu giảm và vẫn duy trì ở mức khá cao, khoảng 13.700 USD/m2, tăng 12% so với quý trước.
Theo dự báo của VPBankS, trong nửa cuối năm 2023, dự kiến sẽ có khoảng 500 căn nhà đất được mở bán. Từ năm 2025 trở đi, 71% nguồn cung mới sẽ tập trung chủ yếu ở các vùng ngoại ô của TP. HCM.
Tình hình nguồn cung mới tại Hà Nội cũng đã ghi nhận một số biến động. Đối với căn hộ, có một giảm 50% so với cùng kỳ năm trước, còn lại khoảng 3,596 căn hộ, và giảm 70% đối với nhà đất, còn khoảng 361 căn.
Tuy nhiên, điều tích cực là tại Hà Nội, đã có sự tăng trưởng trong số căn hộ bán ra, với 2.500 căn bán ra, tăng 60% so với cùng kỳ. Trong khi đó, trong phân khúc nhà đất, số căn bán ra chỉ đạt 106 căn, giảm 65% so với cùng kỳ.
Giá bán trung bình của các căn hộ đã tăng lên 2.026 USD/m2, tăng 6% so với quý trước và tăng 17% so với cùng kỳ. Ngược lại, giá bán trung bình của sản phẩm nhà đất tại Hà Nội đã giảm 39% so với cùng kỳ, xuống còn mức 4.150 USD/m2.
Theo dự báo của đơn vị này, trong nửa cuối năm, nguồn cung mới tại Hà Nội sẽ có khoảng 7,000 căn hộ và 695 căn nhà đất nền, với phần lớn thuộc phân khúc trung cấp.
Thị trường bất động sản hiện vẫn đối mặt với những thách thức, đặc biệt là áp lực đáng kể từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản do nợ còn đọng và lo ngại về thanh khoản. Các biện pháp của Chính phủ gia hạn hạn thanh toán đã giảm bớt một phần áp lực này, nhưng nguy cơ về thanh khoản cao vẫn tồn tại. Trong vòng 18 tháng tới, áp lực trả nợ sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt là trong quý 3/2023 (32,655 tỷ đồng) và quý 3/2024 (34,632 tỷ đồng).
Hơn nữa, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã cắt giảm lãi suất 4 lần trong vòng 3 tháng, lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, dao động từ 13% đến 14% hàng năm. VPBankS tin rằng thị trường bất động sản chỉ có thể phục hồi từ từ khi lãi suất cho vay mua nhà giảm xuống mức khoảng 10% đến 11%.
Liên quan đến tâm lý thị trường, dựa trên một cuộc khảo sát với 500 môi giới bất động sản, đã có một sự cải thiện nhẹ trong quý 2/2023. Tuy nhiên, 76% môi giới bất động sản vẫn cho rằng lượng giao dịch giảm so với quý trước. Các khó khăn mà môi giới bất động sản đối mặt khi hoàn tất các giao dịch chủ yếu xuất phát từ khách hàng giữ tiền trong khi chờ đợi sự giảm giá thêm trên thị trường bất động sản (64,9%), lo sợ thị trường tiêu cực không dám đầu tư (50,6%), khách hàng không thể vay vốn để mua bất động sản (29,5%), giá bất động sản quá cao so với khách hàng (25,5%), và sản phẩm không phù hợp với nhu cầu của khách hàng (7,5%).
Quý 2/2024 là thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản
Các khung pháp lý liên quan đến Luật Đất đai (được sửa đổi) và Thuế Bất động sản (mới) đang từng bước được điều chỉnh và bổ sung. Điều này dự kiến sẽ tạo ra hình dáng cho sự phát triển của thị trường bất động sản trong tương lai và hạn chế những biến động đột ngột về giá bất động sản.
Ngoài ra, thị trường đang hướng đến sự kỳ vọng về sự phục hồi trong nhu cầu thực sự về nhà ở xã hội. VPBankS dự báo rằng nhu cầu này có thể lên đến 2,4 triệu căn vào năm 2030, trong khi nguồn cung dự kiến chỉ đáp ứng 49% của nhu cầu này.
VPBankS Research dự đoán rằng các khó khăn trong lĩnh vực bất động sản nhà ở sẽ dần giảm đi trong nửa cuối năm 2023. Mặc dù lãi suất cho vay vẫn đang ở mức cao, nhưng có dấu hiệu giảm dần, áp lực từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã giảm bớt và khả năng vay ngân hàng cũng đang mở rộng. Theo như dự đoán, nửa đầu năm 2023 có thể là thời điểm thấp nhất của thị trường.
Đơn vị này cho rằng, những điều chỉnh trong chính sách của Chính phủ thể hiện sự chủ động và dự kiến sẽ làm tăng hy vọng về sự phục hồi nhanh hơn so với chu kỳ trước đó. Ngoài ra, VPBankS dự đoán rằng thị trường bất động sản có thể phục hồi từ quý 2/2024.
