Đối với nhiều địa phương, nguồn thu ngân sách ổn định đến từ hoạt động phát triển và đầu tư dự án bất động sản của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, để đảm bảo sự lành mạnh của thị trường bất động sản, cải cách thủ tục hành chính không đủ; điều quan trọng là cần giải quyết các hạn chế pháp luật.
Nhiều quy định gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản
Theo các chuyên gia kinh tế và theo sự biến động của nền kinh tế toàn cầu, sự cạnh tranh trong thương mại quốc tế, và sự đứt gãy trong chuỗi cung ứng, có một số khó khăn nội tại đang làm chậm lại quá trình hồi phục kinh tế. Trong số các yếu tố này, thị trường bất động sản đang trở thành một trong những nguyên nhân quan trọng làm giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế nói chung. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt với những khó khăn bổ sung, bao gồm sự chồng chéo của quy định pháp luật, thiếu sự đồng nhất trong việc thực hiện luật lệ, và một số rào cản chính trị và chính sách.
Để hiển thị cụ thể một số vấn đề chồng chéo trong việc đưa ra quy định pháp luật khiến cho các địa phương và doanh nghiệp gặp khó khăn, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, Chủ tịch Công ty DVL Ventures đã đưa ra ví dụ. Theo ông, một trong những vấn đề nan giải liên quan đến giao đất và thời hạn hoạt động của dự án. Luật Đầu tư năm 2020 quy định rằng nếu Nhà nước giao đất cho một dự án đầu tư, nhưng nhà đầu tư không kịp bàn giao đất theo thời hạn, thì thời gian chậm bàn giao đất sẽ không được tính vào thời hạn hoạt động và tiến độ thực hiện của dự án. Tuy nhiên, Nghị định 31/2021/NĐ-CP, hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2020, đã quy định rằng nếu nhà đầu tư đã có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng vẫn chậm bàn giao đất, thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư sẽ được tính từ ngày bàn giao đất thực tế trên thực địa.
Trong trường hợp của các dự án bất động sản lớn, việc giao đất có thể phải thực hiện theo nhiều giai đoạn trước khi dự án hoàn thành, bao gồm cả quá trình đền bù giải phóng mặt bằng và giao đất trên thực địa, có thể kéo dài từ 3 đến 4 năm. Do đó, khi nhà đầu tư thứ cấp thuê đất cho một phần diện tích đất giao sau, thời hạn hoạt động của dự án sẽ giảm dần theo thời gian giao đất. Điều này có nghĩa rằng doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng cần điều chỉnh dự án của họ nhiều lần để đảm bảo rằng thời hạn hoạt động của dự án là đủ 50 hoặc 70 năm, theo quy định của Luật Đầu tư, tùy theo số lần giao đất trong quá trình triển khai dự án.
Cũng liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Hồng Chung đã đưa ra một số quy định liên quan đến thời điểm tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Luật Đất đai năm 2013 tại Khoản 3 Điều 108 quy định rằng “thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.” Trong khi đó, Nghị định 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 tại điểm a1 khoản 3 Điều 18 quy định “Thời hạn nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước lần đầu chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan thuế.” Điều này tạo ra tình trạng nếu đất chưa được giao trên thực địa, thì việc làm thủ tục xin giấy phép xây dựng và đáp ứng yêu cầu pháp lệnh đầu tư trở nên khó khăn. Pháp luật cũng cho phép tính thời gian hoạt động dự án tính từ thời gian giao đất thực địa. Do đó, việc tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, ngay cả trong thời gian chưa nhận bàn giao đất trên thực địa, đặt ra một loạt khó khăn.
Một vấn đề khác là về nguồn vốn cho dự án. Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra nhiều giải pháp và chính sách để hỗ trợ doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn thông qua việc hạ lãi suất cho vay. Tuy nhiên, việc tiếp cận nguồn tín dụng trong giai đoạn này vẫn rất khó khăn. Nhiều nhà đầu tư muốn được phép huy động vốn từ các tổ chức và cá nhân thông qua hình thức hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm. Tuy nhiên, việc này gặp vướng mắc trong việc thực hiện quy định tại Điều 69 của Luật Nhà ở 2014, mà chỉ cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết. Trong khi đó, quy định điểm a Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định rằng các bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc bằng cổ phiếu. Không được phân chia sản phẩm nhà ở, phân chia quyền sử dụng đất trong dự án, trừ trường hợp góp vốn để thành lập một pháp nhân mới để Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Hiệu chỉnh các quy định không phù hợp
Nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đã phản ánh rằng hiện nay, theo quy định của các pháp luật về đầu tư, nhà ở, và đất đai, việc triển khai các dự án nhà ở thương mại yêu cầu phải có nguồn gốc đất ở. Tuy quy định này đã dẫn đến tình trạng kéo dài và trì hoãn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ các loại đất sản xuất kinh doanh hoặc đất nông lâm nghiệp. Điều này không chỉ gây lãng phí tài sản của nhà đầu tư mà còn tác động xấu đến toàn xã hội. Cụ thể, Luật sư Nguyễn Hồng Chung đã chỉ ra rằng, kể từ ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với việc chấp thuận dự án nhà ở thương mại cho nhà đầu tư yêu cầu quyền sử dụng đất, nhưng không bắt buộc phải là đất ở hoặc phải thỏa mãn tiêu chuẩn về diện tích đất ở.
Do đó, cần điều chỉnh và bổ sung Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và sửa đổi Điều 4 của Luật 03/2022/QH15 theo hướng bao gồm trường hợp cho phép nhà đầu tư sử dụng các loại đất khác ngoài đất ở khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để triển khai dự án nhà ở thương mại. Điều này sẽ giúp loại bỏ các trở ngại, mở cửa nguồn lực cho đầu tư phát triển kinh tế-xã hội, giúp nhà đầu tư vượt qua khó khăn, và thúc đẩy sự phát triển của các dự án nhà ở thương mại cũng như sản phẩm nhà ở. Điều này cũng đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống pháp luật, đặc biệt sự liên kết với các quy định liên quan từ Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, và Luật Đấu thầu.
