Tại thời điểm hiện tại, những dấu hiệu tích cực này có thể là động lực đáng kể để thúc đẩy sự tăng giá bất động sản từ cuối năm nay trở đi.
Thị trường bất động sản sắp bước qua chu kỳ phát triển mới
Các Tín Hiệu Tích Cực Trong Thị Trường Bất Động Sản
Chính những chính sách và hành động nhất quán của Chính phủ trong việc giải quyết các khó khăn đối với thị trường bất động sản đã bắt đầu thể hiện hiệu quả. Những dấu hiệu tích cực của thị trường bất động sản đã bắt đầu nổi lên, tạo ra cảm giác của một chu kỳ mới đang bắt đầu cho ngành này.
Quý 1/2023 đã đánh dấu sự căng thẳng trong toàn bộ thị trường bất động sản, với lãi suất cao và áp lực từ dòng tiền đối với các doanh nghiệp cũng như các vấn đề pháp lý gây trở ngại cho các dự án. Tuy nhiên, sang quý 2/2023, áp lực này đã giảm bớt một phần.
Theo các chuyên gia, vấn đề lãi suất và tín dụng là nguyên nhân chính gây áp lực cho thị trường bất động sản. Sự dễ thở hơn về các yếu tố này đang tạo cơ hội cho thị trường hồi phục và có thể đánh dấu sự tăng giá trở lại của giá nhà đất sau thời gian giảm giá.
Thị trường bất động sản đang từ từ hồi phục, và những tín hiệu tích cực từ các yếu tố này đang thúc đẩy sự phục hồi và tạo ra triển.
Giải quyết vấn đề pháp lý
Về pháp lý các dự án đang trải qua những sự thay đổi đáng kể nhờ vào sự can thiệp trực tiếp của Chính phủ qua các văn bản quy phạm pháp luật sau:
- Nghị quyết 33/NQ-CP về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển: Nghị quyết này đã đưa ra các biện pháp cụ thể để giải quyết các vấn đề trong lĩnh vực bất động sản, giúp thị trường phát triển bền vững hơn.
- Nghị định số 08/2023/NĐ-CP tháo gỡ các vấn đề về trái phiếu: Nghị định này đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc quản lý và giao dịch trái phiếu, giúp thúc đẩy tính thanh khoản trong thị trường tài chính.
- Nghị định 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, mở ra cửa sáng cho việc cấp sổ Condotel: Nghị định này đã giải quyết một vấn đề lâu nay gây khó khăn trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là đối với các dự án Condotel, giúp tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư.
- Thông tư 10/2023/TT-NHNN về việc ngưng hiệu lực thi hành một số nội dung của Thông tư 06/2023/TT-NHNN, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng: Thông tư này đã giúp giảm áp lực tài chính đối với các doanh nghiệp, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc họ tiếp cận vốn tín dụng.
Những thay đổi này đã tạo ra sự rõ ràng hơn và tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản đang và sẽ phát triển trong tương lai.
Những điểm sáng tích cực
Các yếu tố tích cực của thị trường bất động sản đang tạo đà phục hồi cho giá cả:
- Nguồn cung và sức cầu tăng trở lại: Thị trường bất động sản đã bắt đầu chứng kiến sự phục hồi trong cả nguồn cung và sức cầu. Trong phân khúc nhà ở, đã xuất hiện những điểm sáng đáng chú ý. Ví dụ, ở phân khúc căn hộ tại Tp.HCM vào tháng 7/2023, đã ghi nhận khoảng 3,499 căn cung mới, chiếm 2/3 tổng lượng cung mới trong 7 tháng đầu năm. Mặc dù một phần lớn cung này đến từ giai đoạn tiếp theo của một dự án đô thị quy mô lớn thuộc khu Đông – Tp.Thủ Đức, nhưng điều này vẫn là một dấu hiệu tích cực đối với thị trường hiện tại.
- Giảm lãi suất vay: Trong tháng 8/2023, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra hướng dẫn về việc giảm lãi suất cho vay, yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm lãi suất từ 1.5 đến 2% mỗi năm theo chỉ đạo của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ. Điều này nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong việc phục hồi và phát triển kinh doanh và sản xuất.
- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm hấp dẫn hơn: Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tại các ngân hàng thương mại đã quay về mức gần gũi với mức trước đại dịch, làm cho người dân có xu hướng chuyển dịch dòng tiền và tìm kiếm các cơ hội đầu tư có lợi nhuận hơn. Điều này cũng đồng nghĩa với sự tăng cường sức mua trong thị trường bất động sản.
Thị trường chứng khoán gần đây đã chứng kiến sự phục hồi tích cực, với mức tăng điểm đáng kể đưa chúng quay trở lại mức 1,200 điểm. Điều này đã tạo ra động lực tích cực cho sự phát triển của thị trường và đã cung cấp cơ hội tiếp cận nguồn vốn mới cho các doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
Giải ngân cho các dự án đầu tư công cũng đã ghi nhận sự tăng lên so với cùng kỳ năm 2022, và tính đến tháng 7/2023, tổng số tiền giải ngân đã vượt qua con số 268 nghìn tỷ đồng, đạt gần 40% kế hoạch ban đầu. Bên cạnh đó, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Công điện số 749/CĐ-TTg, trong đó chỉ đạo các sở ban ngành liên quan tăng cường nỗ lực để đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công trong những tháng cuối năm 2023.
Những biện pháp này dự kiến sẽ thúc đẩy sự phát triển của hạ tầng giao thông, tạo nền tảng mạnh mẽ cho sự bền vững trong tương lai của thị trường bất động sản.
Dựa trên những thông tin trên, nhiều chuyên gia cho rằng sự hồi phục của thị trường bất động sản sẽ trở nên rõ ràng hơn trong các tháng cuối năm 2023, và có thể kéo dài đến quý 1/2024. Có thể thấy sự biến đổi trong mặt bằng giá từ thời điểm này trở đi.
Diễn biến về giá bất động sản trên từng phân khúc
Theo đánh giá từ Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất và dự kiến sẽ trở nên sôi động hơn từ nay đến cuối năm, khi sự tin tưởng của khách hàng đang phục hồi. Trong thời gian gần đây, đã xuất hiện một số giao dịch trở lại trong nhiều phân khúc, bao gồm đất nền và căn hộ.
Dự báo về diễn biến các phân khúc bất động sản từ bây giờ đến cuối năm, các chuyên gia của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) đã đưa ra những dự báo chi tiết:
Bất động sản nhà ở
Dự kiến nguồn cung bất động sản nhà ở sẽ được cải thiện dần và rõ rệt từ cuối quý 3/2023. Dự kiến có khoảng 28.000 sản phẩm trong quý 3 và hơn 30.000 sản phẩm trong quý 4. Về phía lực cầu, thị trường bất động sản nhà ở dần ổn định trong những tháng cuối năm. Cùng với đó, niềm tin của khách hàng được củng cố, và cải thiện nguồn cung sẽ đóng góp vào việc tăng cầu cho phân khúc này.
Giá bán: VARs cho rằng, phân khúc trung cấp có tendance tăng nhẹ. Phân khúc cao cấp có xu hướng ổn định hơn nhờ vào các chính sách ưu đãi từ phía chủ đầu tư. Giá bán đất nền và biệt thự/liền kề/shophouse trên thị trường thứ cấp vẫn có sự giảm nhẹ nhưng dự kiến sẽ ổn định hơn vào cuối quý 3.
Kết quả tích cực trong giai đoạn từ giữa đến cuối quý 4 là khả quan. Điều này có liên quan đến việc cải thiện nguồn cung và sự phục hồi niềm tin của khách hàng vào thị trường.
Lĩnh vực bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng
Có khả năng nguồn cung sẽ tăng vào những tháng cuối năm. Theo các dự báo, việc thực hiện Nghị định 10/2023/NĐ-CP có thể dẫn đến sự thay đổi tích cực trong phân khúc này, và có thể chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể vào cuối năm 2023. Khi đó, nhu cầu trong phân khúc này sẽ tăng lên, thậm chí có thể đạt mức cao.
Vì vậy, về giá bán bất động sản nghỉ dưỡng, có hai kịch bản xảy ra. Kịch bản kỳ vọng là khi Nghị định 10 thực sự được thực thi, giá bán trong phân khúc này sẽ bắt đầu tăng. Kịch bản còn lại là giá sẽ duy trì ổn định. Cũng tương tự, giao dịch trong phân khúc này cũng có hai kịch bản tương tự như với giá bán: Nếu Nghị định 10/2023/NĐ-CP được áp dụng, giao dịch có thể trở nên sôi động hơn, trong khi ngược lại, nếu Nghị định không có tác động nhiều, giao dịch có thể tiếp tục ổn định.
Bất động sản thương mại
Bao gồm văn phòng và bán lẻ, hiện đang chứng kiến sự bổ sung nguồn cung từ các dự án đang triển khai, với tổng diện tích xấp xỉ 214.000m2. Tuy nhiên, lực cầu hiện đang có dấu hiệu giảm nhẹ tạm thời, chủ yếu do những khó khăn tổng quan của tình hình kinh tế.
Giá thuê mặt bằng trong các Trung tâm thương mại (TTTM) và các tòa nhà được đầu tư chất lượng hoặc đã được cải tạo mới dự kiến sẽ duy trì ổn định, thậm chí có thể tăng nhẹ. Tuy nhiên, tại các khu vực khác, đặc biệt là các căn nhà phố độc lập, giá thuê có thể có sự điều chỉnh giảm. Theo dự báo dựa trên VARs, giao dịch trong các tháng cuối năm có thể sẽ có sự giảm nhẹ tạm thời.
Lĩnh vực bất động sản công nghiệp
Nguồn cung đang có xu hướng tăng nhờ vào việc phê duyệt loạt dự án mới. Lực cầu tiếp tục gia tăng, đặc biệt từ các tập đoàn lớn hoạt động trong lĩnh vực linh kiện điện tử và logistics.
Cả giá thuê và hoạt động giao dịch dự kiến sẽ tiếp tục tăng. Việt Nam vẫn là điểm đến ưa thích của các tập đoàn quốc tế lớn, đặc biệt tại các khu công nghiệp mới được đầu tư mạnh mẽ và có chất lượng cao.
